被起诉会查封房子吗(房子被查封，损失谁承担？)

01案件回顾

2016年9月，田赛禹（买受人）与天地神通公司（中介方）签订合同，在该公司的居间服务下，田赛禹与卖房人邓皓月签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并当天支付了30000元定金，又在9月20日支付了中介费44100元。2016年9月17日天地神通公司进行房源核验当时发现房屋被限制交易。天地神通公司随即通知邓皓月，并进一步查询房屋被限制交易的原因。后天地神通公司得知涉诉房屋已被法院查封，并将情况告知买卖双方。之后田赛禹了解到，邓皓月的房产在2016年7月中旬已被查封，他认为中介公司在房源信息审查等方面未履行应尽的审慎义务，没有及时告知自己，导致邓皓月的行为严重损害了他的合法权益。所以一纸诉状将邓皓月和天地神通公司一起告上了法庭。

法院*终认定，涉诉房屋已被法院查封，买卖合同无效，收取的定金和中介费理应退还。田赛禹因合同无效遭受的实际损失，要结合邓皓月的过错程度和中介方的过错程度各自酌情承担。本案中天地神通公司未对涉诉房屋进行房源核验即组织买卖双方签订房屋买卖合同，其对合同的无效亦负有相应的过错，亦应就其过错承担相应的赔偿责任。

判决如下：

（1）原告田赛禹与被告邓皓月于二〇一六年九月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。

（2）被告北京天地神通房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告田赛禹购房定金三万元。

（3）被告北京天地神通房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告田赛禹中介费四万四千一百元。

（4）被告邓皓月于本判决生效后七日内赔偿原告田赛禹损失七万五千元。

（5）被告北京天地神通房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告田赛禹损失一万元。

（6）驳回原告田赛禹的其他诉讼请求。

02查封后果

交易之前房屋被查封：

如果交易之前，房东隐瞒房屋被查封的事实，且中介机构未尽谨慎勤勉义务：

由于交易之前房屋已经被查封，交易肯定无法继续，房东有欺诈甚至诈骗的嫌疑，是否构成诈骗罪，需要根据具体案件事实判定。

房屋是否在交易之前被查封，中介机构应当有查实的义务，也具有查实的可能，因此如果未尽义务，应当承担部分赔偿责任。

交易过程中被查封（过户之前）：

交易过程中（过户之前），房屋被查封，由于房屋从权利外观上看，还是属于房东，因此交易一般来说无法继续。

（1）如果房东能够及时解决与第三人的纠纷，交易有可能能继续。

（2）如果房东不能解决，由于查封在房东于第三人纠纷解决之前，第三人不可能申请法院解封，这就会造成房东对客户的违约。

交易过程中被查封（过户之后）：

交易过程中（过户之后，银行放款之前），房屋被查封，由于房屋从权利外观上看，房屋已经属于客户（新房东），这个是新房东与第三人纠纷而被查封。

（1）如果新房东与第三人之间的纠纷，是民事案件，一般来说，银行的抵押先于第三人的查封，抵押权优先，银行还是会放款的，因此交易能够继续。

（2）如果新房东因涉及刑事案件而造成房屋被查封，银行为了保障自己的利益，不肯继续放款，那么原房东会“房款两失”。

03法条链接

《民法典》第二十六章中介合同规定如下：

第九百六十二条　中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

04法务建议

（1）签订合同前房屋被查封——房东产调信息，如果居间方未查询或者查询未告知，违反忠实勤勉及如实告知义务，应当要承担责任。

（2）交易过程中网签后过户前房子被查封——这属于签订定金协议后未来发生的事情，任何人都无法预料，一般来说，居间方不会因此承担责任。当然如果居间方故意隐瞒影响买家购房的关键因素除外。

由于房屋在过户前被查封，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，从房屋的权利外观上来看，还是属于房东名下的财产，买家仅享有依据《商品房买卖合同》要求房东履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故法院不会支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，也就是说司法机关的查封优先于买家的请求过户的权利。

所以买家只能主张解除合同，归还房款并要求赔偿的请求权，因为违约金不仅具有惩罚的功能，还具有弥补损失的功能，在房东提出违约金过高的情况下，法官一般都会根据买家的损失进行调整，一般会调整成10%-20%之间。如果有证据证明（查封后拍卖）损失过高，也可以据损失要求赔偿。

但是，如果房屋因刑事案件被查封的，导致触发《北京市房屋转让合同》第六条“甲方逾期交房的违约责任”，则无法获得赔偿。

（3）过户后银行放款前，被查封，银行拒绝放款。此类情况，居间方无法预料，无需承担责任。

来源：中国裁判文书网