房子被司法查封后果 【法官说法】房子被查封该怎么办？

公民购买房产后，因客观原因未办理产权变更登记，被法院依法查封后该如何救济？

基本案情

牛某与濮阳某房产置业公司房屋买卖合同一案，被告未履行法律文书确定的协助及给付义务，原告牛某依法向法院申请强制执行。在执行过程中法院依法查封了登记在濮阳某房产置业公司名下的一处房产。案外人张某以其为该房产的实际所有人为由向本院提起执行异议，请求法院解除对该房屋的查封措施。

法院办理

案外人张某与被执行人濮阳某房产置业公司于2014年签订了《商品房买卖合同》，并依约支付了购房款，被执行人濮阳某房产置业公司于2014年在范县房地产管理所将涉案房产登记备案至案外人张某名下。

法院认为，本案所争议房产虽在范县不动产登记服务中心查明登记在被执行人濮阳某房产置业公司名下，但案外人张某于2014年与被执行人濮阳某房产置业公司签订《商品房屋买卖合同》，交付了房款，并在范县房地产管理所登记备案至案外人张某名下，故该房产实际所有权人应为案外人张某所有。根据《*高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，故案外人张某的异议理由成立，应予支持。

法官说法

范县人民法院执行局副局长、四级法官助理：杜鹃

房子是一个家庭的基础，承载着家庭的柴米油盐和欢声笑语。不动产物权变更登记是对所有权变动的生效要件，购买房产后不及时办理产权转移登记，往往会给一个家庭带来人财两空的巨大风险。执行异议程序的设定给予了案外人救济的途径，但其适用情形还受到法律规定的一些限制。因此，法官在此提醒广大公民，购买房产后一定要及时依照程序变更权属登记，不要因贪图便宜、节省费用而不去办理过户登记，切莫因小失大。

法条链接

《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

【*高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百六十四条 根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。

《*高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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