重庆和茂律师事务所欢迎您!
您当前位置:首页 >> 股权事务
股权事务_在线法律咨询-法律咨询顾问-重庆和茂律师事务所

法院已经查封的房子还能再查封吗(购买的商品房被法院查封了?房屋消费者物权期待权了解一下!)

向房地产开发企业购买商品房,房屋尚未交付却被法院查封了,遇到这种情况,我们该怎么办呢?购房人的合法权益该如何保护呢?接下来,让我们通过一个案例来了解一下。 什么是房屋消费者物权期待权 2017年6月,租房多年的小王决定在自己工作的城市购买一套商品房,用于自己居住。经过..

139-0837-1350 立即咨询

在线律师咨询

称       呼 :
手机号码 :
备       注:

法院已经查封的房子还能再查封吗(购买的商品房被法院查封了?房屋消费者物权期待权了解一下!)

发布时间:2022-07-19 热度:11

向房地产开发企业购买商品房,房屋尚未交付却被法院查封了,遇到这种情况,我们该怎么办呢?购房人的合法权益该如何保护呢?接下来,让我们通过一个案例来了解一下。

什么是房屋消费者物权期待权

2017年6月,租房多年的小王决定在自己工作的城市购买一套商品房,用于自己居住。经过多次实地考察,于6月底与金海房地产公司签订了《商品房买卖合同》,约定购买金海房地产公司开发的金海小区A栋302号房屋,交房时间为2020年8月,合同总价款216万元。

转眼到了2020年5月,离约定的交房时间越来越近了,小王已经陆陆续续向金海房地产公司支付了购房款项180万元。5月的一天,小王突然接到了金海房地产公司工作人员打来的电话,工作人员告知小王,因金海房地产公司资金紧张,未能及时偿还银行借款,银行胜诉后向法院申请了执行,包括302号房屋在内的多套房屋已于近日被法院查封。

经过多方咨询,小王*终决定向执行法院提出执行异议,主张房屋消费者物权期待权,排除法院对302号房屋的强制执行行为。

那么,小王的主张能够成立吗?

房屋消费者物权期待权的起源

《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:

因此,基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护,法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人,也就是房屋消费者,对买受房屋的物权期待权,以排除法院的强制执行,这就是法律上的消费者物权期待权。

既然消费者物权期待权可以排除法院对所买受房屋的执行,那么任何人都可以主张这一权利吗?行使消费者物权期待权有哪些要求呢?

《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

通过上述条款,我们可以看出消费者物权期待权并非在任何情形下均能获得支持,必须完全满足上述条件,接下来,法官为大家一一解析。

消费者物权期待权成立的条件

01申请时限的债权应当限于金钱债权

**个要件,申请执行人也就是债权人,对房地产开发企业享有的债权应当是金钱债权。即申请执行人要求房地产开发企业向其偿还金钱而不是交付房屋或其他权利,如果申请执行人对房屋消费者购买的商品房享有抵押权,那么,上述条款就不能再适用,因为抵押权属于法定的优先受偿权。

02查封之前签订合法有效的书面买卖合同

第二个要件,购房人与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同的时间应当是在法院查封房屋之前。在这里,大家需要注意的是,双方签订的合同应该是书面合同,不能是口头约定,而且应当是合法有效的合同,不能存在损害国家利益、集体利益或第三人利益等导致合同无效的情形,当然,*关键的一点,合同签订的时间必须是在法院查封该房屋之前而不能是在查封之后。

03用于居住且名下无其他用于居住的房屋

第三个要件,购房人购买房屋的目的系用于居住而且其名下没有其他用于居住的房屋。也就是说购房人购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途,对于居住的理解,我们应当做宽泛的把握,不管是单纯的居住房还是商住两用房,只要有居住功能,即应视为是用于居住。关于名下没有其他用于居住的住房应该如何理解?我们认为,是指买受人需要在购买房屋所在地长期居住,而在同一地点,其名下没有其他可以用于居住的房屋。

04已交付了50%以上的购房款

第四个要件,购房人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说,购房人在提出异议时,已经支付的购房款,超过了合同约定总价的50%。在这里,需要提醒大家的一点是,如果购房人支付了50%以上的房款,但尚未支付完毕全款,此时,对于剩余部分的购房款,案外人可以主动与法院联系,将钱款交到法院,或者由法院对剩余房款按到期债权予以执行。

05购房人应当是消费者

第五个要件,也是*后一点,购房人应当是消费者。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定,消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。那么如何判断购房人是不是消费者呢?我们可以通过购房人的自然属性所购房屋的性质这两个方面来综合判断。首先,从自然属性上看,消费者应该是自然人,法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题,不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列;其次,购买房屋是为生活需要而非生产经营所需,因此,所购买房屋的性质应为居住用房,而非写字楼、门面房等经营性用房。

上面五个要件就是构成消费者物权期待权的全部要件。

那么,根据这五个要件小王主张的物权期待权能够成立吗?相信大家心里一定都有答案了。

来源:*高人民法院司法案例研究院

编辑:史梓敬

本文来源均来自网络,如有侵权,请联系本站进行删除,如果还有什么问题,欢迎大家咨询和茂律所的专业律师。


关闭窗口
上一篇:刑法中的类推解释被禁止(法考刑法笔记之:刑法的基本原则,解释和效力)
下一篇:法院真的对老赖没得办法吗(申请强制执行,对老赖真的有效吗?)

相关阅读

起诉的话直接去法院吗(起诉的话是直接去法院吗)
起诉的话直接去法院吗(起诉的话是直接去法院吗)

不可以。有个属地管理的原则,比如民事诉讼中的离婚诉讼,首先必须在你居住地的县区人民法院起诉,如果被告在外省或者异地,也是可以到外省或异地管辖的人民法院提起(必须提交被告人姓名详细住址电话号码)诉讼,而不能直接起诉到中级法院,著作权官司也是首先在属地的县的法院进行审理,不服初审的才可上诉...

佛坪法院:建立“两调两书”诉前矛盾纠纷多元调解机制,提供“点餐式”纠纷化解快车道(法院调解是怎么调解)
佛坪法院:建立“两调两书”诉前矛盾纠纷多元调解机制,提供“点餐式”纠纷化解快车道(法院调解是怎么调解)

“请问您的案件是否愿意进行诉前调解,您选择哪位调解员给你调解案件?”…… 为全面贯彻习近平总书记关于“把非诉讼纠纷解决机制挺在前面”的重要指示精神和中央关于加强诉源治理推动矛盾纠纷源头化解的决策部署,进一步深化“枫桥经验”,注重诉前矛盾纠纷的分流引导,促进矛盾纠纷实质化...

想申请法律援助?别急,看这里→(如何找法律援助)
想申请法律援助?别急,看这里→(如何找法律援助)

《中华人民共和国法律援助法》 2022年1月1日实施啦! 闵行区法律援助中心将根据《法律援助法》规定,为经济困难公民和符合法定条件的其他当事人无偿提供法律咨询、代理、刑事辩护等法律服务。 哪些事项可以申请法律援助 申请法律援助需要提交哪些材料 ……...

无效婚姻法院如何处理((婚姻)小三起诉离婚,渣男同时起诉婚姻无效,法院会怎么处理?)
无效婚姻法院如何处理((婚姻)小三起诉离婚,渣男同时起诉婚姻无效,法院会怎么处理?)

渣男起诉与小三婚姻无效,小三同时起诉与渣男离婚,法院会怎么处理? 法院会先处理婚姻无效的起诉,待这个判决下来后,再根据情况处理离婚的起诉。你们难不倒法院的。 《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第十三条...

官方微信公众号

重庆和茂律师事务所总部139-0837-1350

重庆市渝北区龙溪街道红锦大道57号嘉州协信中心A栋1303室

重庆和茂(高新)律师事务所18623509928

重庆市沙坪坝区康田国际企业港10号楼15-2~3号

渝公网安备 50011202503643号

友情链接: 上海律师 法律辩护网 宜兴公司注册 内蒙古交通事故赔偿 长沙合同纠纷 郑州轻工业学校 股票索赔 深圳法律咨询 武汉刑事律师 武汉知识产权律师 芜湖离婚律师 专利代理 网站设计公司 矿产律师 广州继承律师 中法网 广州离婚律师 防爆认证检测